Chronique rédigée par M^me Julie Martineau, directrice du Service de l’indemnisation, Fonds d’assurance des municipalités du Québec

L’étude requise pour procéder à la délivrance d’un permis peut parfois être complexe et prendre l’apparence d’un vrai labyrinthe. Les documents à consulter (règlements, lois, cartes graphiques, etc.) sont en effet nombreux. Pour cette raison, il est important, voire primordial, de bien comprendre les enjeux dans ce domaine afin de diminuer les risques d’erreur.

Les principales erreurs commises par les officiers municipaux

L’analyse des réclamations soumises au Fonds d’assurance des municipalités du Québec (Fonds) au cours des six dernières années nous permet de mettre en lumière certains types de demandes qui génèrent un grand nombre de réclamations en dommages et intérêts. Voici les plus fréquentes.

Au démarrage du projet

De nombreux citoyens communiquent avec leur municipalité pour s’informer de la faisabilité d’un projet. Ils peuvent poser des questions, notamment sur la réglementation en vigueur et le zonage.

Nous remarquons toutefois que plusieurs erreurs surviennent à ce stade, étant donné que l’analyse des dossiers se fonde seulement sur une partie des informations disponibles. L’empressement des citoyens, qui sont impatients de démarrer leur projet, ajoute aussi une certaine pression à aller plus vite pour confirmer des informations.

Interprétation erronée d’un règlement

Nous avons constaté que plusieurs erreurs provenaient d’une mauvaise interprétation d’un règlement. Parfois, c’est l’ancienne version d’un règlement qui est utilisée pour délivrer un permis.

Des erreurs sont aussi fréquemment observées dans le domaine du zonage. Par exemple, un promoteur pense avoir le droit de bâtir un triplex sur son terrain, mais apprend finalement que seules les résidences unifamiliales sont permises dans ce secteur, alors que la municipalité lui avait pourtant dit le contraire.

Une mauvaise connaissance de la réglementation et des contraintes applicables concernant les bandes riveraines et les cartes des zones inondables est une autre cause d’erreur fréquente. Une autorisation de construire peut ainsi être injustement accordée dans une zone inondable dans laquelle la construction de bâtiments résidentiels est interdite.

Le manque de suivi adéquat

Faire un suivi après la délivrance d’un permis permet de prévenir la survenance d’incidents fâcheux. Il arrive en effet qu’un citoyen interprète mal les conditions de son permis.

Prenons l’exemple d’un citoyen qui a agrandi la superficie de la fondation de sa résidence alors qu’il avait obtenu un permis seulement pour la réparation de celle-ci. Une fois la construction terminée, il a demandé un second permis pour construire un deuxième étage. Le problème est que les travaux d’agrandissements initiaux ont été faits sur une bande riveraine interdite à la construction. Maintenant, la personne doit tout détruire (l’agrandissement de la fondation et le nouvel étage) pour se conformer à la réglementation. Une visite de chantier aurait permis de l’aviser de son erreur au début du projet, ce qui aurait limité les coûts nécessaires pour se conformer au permis. Ainsi, la visite chez les citoyens pendant qu’ils réalisent des travaux de construction constitue une bonne pratique à mettre en place.

Avoir les mauvais plans d’implantation

Respecter les différentes marges lors de la construction ou la rénovation d’immeuble est crucial. Pour prévenir les erreurs, il faut avoir entre les mains les bons plans d’implantation. Autrement, un citoyen pourrait être forcé de détruire ou de déplacer une structure dont la construction avait auparavant été autorisée par la municipalité.

Application discrétionnaire

Contrairement aux juges, les officiers municipaux n’ont pas de pouvoir discrétionnaire dans l’application de la réglementation. Il s’agit d’une compétence liée. Par exemple, lorsqu’une demande de permis répond en tout point aux exigences de la réglementation municipale, un employé ne peut refuser de le délivrer pour des motifs personnels, politiques ou autres. Un officier municipal ne peut pas non plus accorder un permis non valide en usant d’un pouvoir discrétionnaire. Il serait à risque de commettre une erreur et d’engager la responsabilité de la municipalité si un litige survient.

Comment prévenir les erreurs

Les erreurs dans le domaine de l’émission des permis peuvent engendrer des coûts élevés pour les organisations municipales. Les citoyens, qui ont dû détruire partiellement ou entièrement leur résidence, sont susceptibles de poursuivre la municipalité pour plusieurs centaines de milliers de dollars.

Heureusement, les officiers municipaux ont à leur disposition plusieurs outils pour prévenir les erreurs. L’un des plus importants est la connaissance. En maîtrisant bien les règlements municipaux et les différentes cartes de la municipalité, ils mettent toutes les chances de leur côté pour fournir à la population des informations justes et précises.

Les officiers municipaux ont également avantage à bien analyser les dossiers soumis par les citoyens et s’assurer d’avoir toutes les informations nécessaires. Ils obtiendront ainsi un portrait global de la situation et non seulement un fragment.

De même, il ne faut pas hésiter à consulter des juristes et des experts en réglementation municipale en cas de doute sur une clause ou un règlement. À ce propos, le Service d’assistance juridique (SAJ) de la FQM offre des services juridiques spécialisés en droit municipal. Les municipalités membres de la Fédération québécoise des municipalités (FQM) et les assurés du Fonds bénéficient de quatre heures de consultation juridique sans frais par année.