* Sous toutes réserves – Veuillez noter que ce jugement a été porté en appel le 14 septembre 2021.

Les municipalités du Québec sont fréquemment amenées à adopter des résolutions accordant des dérogations mineures pour remédier à la rigidité de la réglementation de zonage sans devoir passer par la procédure de modification réglementaire. Un récent jugement de la Cour supérieure (ci-après le « Tribunal »), qui annule une résolution adoptée par le conseil municipal de la ville de Gatineau (ci-après la « Ville ») et ordonne la démolition d’un bâtiment, démontre les fâcheuses conséquences qu’une dérogation mineure non conforme à la loi peut entraîner pour une municipalité.

Les faits exposés dans le jugement

En mai 2013, la Ville accorde un permis de construction au propriétaire du terrain afin d’y construire une nouvelle maison. En septembre 2013, le service d’urbanisme de la Ville constate toutefois que le permis a été accordé en violation des règlements municipaux applicables, plus particulièrement en ce qui a trait à la distance entre la maison et la rue. Entre-temps, la construction de la maison se poursuit et le propriétaire y emménage en février 2014.

En juillet 2014, pour réparer son erreur commise de bonne foi, la Ville prépare une demande de dérogation mineure afin de rendre le bâtiment conforme. Une résolution en ce sens est adoptée par le conseil municipal. Toutefois, en octobre 2014, les voisins immédiats de la maison intentent une poursuite contre la Ville et le propriétaire sous prétexte qu’ils subissent un préjudice en raison des dimensions et du positionnement de l’immeuble, ce qui cause notamment une perte d’ensoleillement et une rupture avec l’harmonie du quartier. Ils allèguent que la Ville a commis un abus de pouvoir en adoptant la dérogation mineure qui constitue, selon eux, un changement de zonage déguisé.    

Le droit applicable 

D’entrée de jeu, le Tribunal énonce qu’il ne lui appartient pas de contrôler l’opportunité des décisions prises par un conseil municipal, mais seulement la légalité de celles-ci. En matière de dérogation mineure, il appartient donc au conseil d’analyser de manière qualitative chaque cas d’espèce.

Malgré le pouvoir conféré au conseil municipal en cette matière, le Tribunal souligne que l’article 145.4 (c. A. 19.1) de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (ci-après « LAU ») prévoit explicitement les deux principaux critères sur lesquels le conseil doit fonder ses décisions. Ainsi, la dérogation mineure ne peut être accordée que si l’application du règlement a pour effet de causer un préjudice sérieux à la personne qui la demande et celle-ci ne doit pas porter atteinte à la jouissance des propriétaires voisins, c’est-à-dire à leur droit de propriété.

Ainsi, le conseil municipal doit tenir compte de ces deux critères et les appliquer scrupuleusement. À défaut, le Tribunal est justifié d’intervenir et d’annuler une résolution accordant une dérogation mineure. L’inobservance d’un seul des deux critères suffit pour annuler la résolution. 

Le jugement

En l’espèce, le Tribunal est d’avis que le premier critère n’a pas été respecté. La Ville a décidé immédiatement d’amorcer le processus de dérogation mineure et d’écarter les deux autres options qui s’offraient à elle, soit la modification du projet ou l’arrêt des travaux. Qui plus est, cette décision vise à réparer l’erreur commise par la Ville. Ainsi, celle-ci n’a pas réellement procédé à l’analyse du préjudice sérieux qui aurait pu être causé au propriétaire, lequel n’a pas eu l’opportunité de se faire entendre.

Le Tribunal est aussi d’avis que le deuxième critère n’a pas été respecté. L’analyse à savoir si la dérogation mineure porte atteinte à la jouissance du droit de propriété des autres voisins a été éludée, d’autant plus qu’une simple atteinte peut suffire à l’inobservance de ce critère.           

Ainsi, le Tribunal annule la résolution adoptée par le conseil municipal de la Ville en juillet 2014 relativement à la dérogation mineure. Finalement, puisqu’aucune autre solution utile ne peut être envisagée et compte tenu de l’ensemble des circonstances, le Tribunal ordonne la démolition de la maison en vertu du pouvoir que lui confère l’article 227 de la LAU.

Ce jugement démontre que les résolutions relatives aux dérogations mineures ne doivent pas être prises à la légère en raison des fâcheuses conséquences qu’une dérogation mineure non conforme à la loi peut entraîner, comme la démolition d’un bâtiment. Retenez qu’avant d’adopter une telle résolution, il importe d’analyser le réel préjudice que subirait la personne qui la demande si le conseil ne l’accordait pas et son impact sur les propriétaires voisins. Par ailleurs, rappelons que le nom de la dérogation parle de lui-même : « mineure » signifiant nécessairement de peu d’importance, par opposition à majeure et de plus grande envergure. L’interprétation peut parfois être ardue en pareille matière.

Puisque ce jugement a été porté en appel, il sera intéressant de connaître les conclusions auxquelles en arrivera la Cour d’appel. Pour toute question à ce sujet, nous vous invitons à communiquer avec un avocat du Service d’assistance juridique FQM/MMQ.  

Chronique présentée par M^e William Morin-Roy, avocat, Service d’assistance juridique FQM/MMQ.